中央空调销售技巧和话术视频-中央空调销售技巧和话术

知乎的很多热门回答，只要是关于中央空调这一块，的就特别多，这种现象贴吧也是比较多，很多不知道身份的“专家”都是上来吹嘘自己的产品，想着法子攻击竞争对手的品牌，只要你有心去搜索一下，都会找到各个品牌的黑料

黑料是很多的，比如，格力爆炸、东芝破产、大金偷工减料、日立就是海信、三菱电机能效比低，这一系列帖子比比皆是

为什么很多人都喜欢讲这些东西，甚至达到很疯狂的地步，因为讲自己的产品最简单，只要背一些话术，讲一些故事，只要把自己的品牌吹的天下第一，其他品牌一无是处，以此来让客户相信，你所选择的品牌是最好的品牌

这种状态一般都是刚入行的新人销售状态，很多销售刚进入一个公司，首先就是接受厂家的培训，很多厂家培训，包括我们自己很参加过很多厂家培训，厂家也是吹嘘自己产品最好，秒杀各个品牌，作为厂家的角度，他需要让销售相信自己所卖的产品是最好的，要积发销售的积极性，产品培训这方面并不是特别的中肯

但是很多新人销售刚入行并不是很懂，就听进去了，他也没事在网上写一些的东西，结果群众眼睛雪亮的，业主也不是傻子，写出来没有什么用，过了这个阶段，觉得这些谣传也不太真实，于是有人又开始动手拆中央空调

我在抖音、常常能看到一些网红，专门拆机器，每天拆一些乱七八糟的家电，冰箱、洗衣机之类的，点击率、阅读量都很不错，直到有一天，我们发现他开始说中央空调、地暖，我觉得没啥问题，每个人都有自己的见解，主要是你说的要中肯，他后面说的一些，我们看来完全外行的话，我就去评价了他，评价几句说的也是非常中肯，没想到说了几句就被拉黑了

然后觉得这事情比较无语，我们觉得你一个外行刚做这个东西，去拆中央空调，拆锅炉这些，挺不可思议的，他反过来给我们扣一个帽子，说我们故意去蹭热点，而且说我们是某某品牌销售

首先，我从来没有说过某某品牌特别好，暖通我做到现在，一直都在给大家分享安装非常重要，系统设计非常重要，暖通毕竟更多的来说是应用

其次，我不寄希望于通过拆中央空调机器获得真理，主要是和我之前工作经历有关,我之前是产品设计工程师，在国企、外企都呆过，有非常多的工程师，包括本科的、硕士的、博士的，我们每天工作就是设计发动机，我自己也做过很多项目

比如逆向开发，就是我看中这款发动机非常不错，我拿过来把发动机拆开，做的和它完全一样，换句话说就是山寨复制

比如对标项目，就是，某品牌发动机在市场上大受好评，我们要对标他，看看我们和他们差距在哪里

每天是做不完的实验和项目，投入的人力和资金也是相当多，实验室就是发动机模拟工况，我独立完成的几个项目，印度市场的发动机油耗优化项目，因为印度市场的排放和我们这边不太一样，还有华为做的迷你柴油机的发电机组的项目

三年的产品开发经验，让我明白了几个事情

第一、对于日本品牌，不管什么行业都要保持足够的敬畏，我们可以评价他们某某品牌怎么样，但是不能蔑视他们，比如日立就是海信，东芝破产、大金偷工减料之类的

很多人其实很难理解，在汽车行业，中国的工程师对于日本的产品的理解，包括对于日本工程师的一些形象，他们是什么样的存在，他们的发动机可以做的比我们轻很多，包括意大利的发动机比我们也是轻很多，我们的发动机做的最重，我们天天说降成本减重，本来就没必要这么做，别人能够做的这么轻，说什么大金偷工减料，好像空调就是弄个钣金一样简单

在整个世界来说，日本的空调压缩机这种高速运转的部件，几乎是垄断级别，很多人说大金不如格力，日立不如海信这种言论其实是非常可笑的

第二、关于拆机，很多销售干什么事呢，把机器拆开，我品牌比你品牌钣金好，结构好，要知道，拆机对于产品工程师来说就是产品对标，一个产品做的比我产品好，我要对标他，这是一个非常专业的事情，外行拆机，只能看出来钣金、零部件代工厂，其他一概看不出来，为什么？

1、如果看钣金重量说品牌重量来判断该品牌的空调质量，我觉得你可以去干产品开发做产品工程师了，日本人做产品的逻辑是把东西给你做到最好同时把产品降低最低，不管是空调，还是做汽车，很多塑料，它的A柱就是不会断，他能过很多安全等级，油耗就是低，你有什么办法，中国车很多皮实，照样过不了安全等级

2、拆开机器看零部件厂家，销售名曰可以看懂电机是哪个厂家做的，其实每个空调内机的电机，都不是电机厂家出图做的，它只是帮很多品牌代工，每个空调厂家给他代工的图纸都不一样，每个空调厂家的技术都是封闭的，同样的一个电机厂，做出来的各个东西都不一样，代工厂按照空调主机厂家规定的图纸、材料来生产的，拆开主机，你只能看得到一个代工厂logo，参数、性能曲线这些都是看不到的，空调厂家考虑的是你这个电机拿过去之后，对于我整个空调设备的配套能力，我出的这份图纸对于我整个系统来说，通过各种实验符合预期的效果，并不是说找到所谓的最牛逼的代工厂的产品，拼拼起来就是最牛逼的空调了

3、如果一个外行通过拆机来对两个产品做出结论，并且他提出了优化的方案，你都可以去当别人的产品工程师了，你要知道，别人产品工程师，每天在实验室，一堆人发这么多工资，对着一台台空调设备，做出来之后，他们所得出来的结论居然不如你们今天拆一台机器的结论，那么那么些人都在干嘛？所以说有些人只通过拆机就敢评价品牌的好坏，可以说他们对于机械行业的人没有一点敬畏之心，纯粹是自己想当然

我们产品工程师在开发产品实验和做产品对标的时候，行业经验从纵向来说，都是几十年的经验积累，包括数据优化、数据分析，都是不断总结出来的，从前人到后人传承下来的，从横向来看，是基于整个产业的经验，比如电机有什么经验，风机有什么经验，产业链的厂家都会告工程师，工程师是集产业链的经验和资源，来不断地优化产品，不是一个外行通过拆机器能比的

4、中央空调压缩机是高速运转的，所有东西到高速运转的工况就完全不一样了，他需要涉及到的理论知识非常丰富，在设计的时候，很多原理都需要模拟的，要借助很多复杂的软件，通过各种数据来分析，前面说的逆向工程，把产品拆开看看东西是什么样的，实际上回归本质是什么呢？空调和汽车一样，回归本质是综合能耗和噪声，能耗是指各个阶段的能耗，低频中频高频运转各个工况的综合能耗和噪音，你说钣金厚不厚，翅片多不多，跟我们没关系，我们需要的是综合能耗和噪声，在设计部眼里，对于产品成本没有太大概念

你所谓的钣金厚不厚，这个根本跟我们没有多大关系，我们基本上是算下来说这样钣金可能是最适合的，不怎么挂油的，各种的就特别好的，因为钣金其实没多少钱，主要的是影响设计部的一个指标，不是成本，是在于能耗和噪声和它的持久度耐久度

但是能耗和噪声的学问是非常高阶的，我做过发动机的噪声，我做过涡轮增压器的噪声，然后整车的噪声我也参与过，涉及到噪声这一块，非常专业，普通人看不懂。

好好读过大学的，好好学过微分积分的，有这个基础可以学，硕士生有这个基础就可以学，博士也可以学，全国做得好的噪声专业做得好的，能够在应用这一块做得好的基本上都是硕士博士，收入非常高，设备非常贵，噪声模拟的实验也非常贵

为什么说机械行业门槛很高，学历门槛很高，这些人要花很多钱给他去培养，在这么高的这样的一个培养费用的投入情况下，一定是投入到硕士生博士生上去学，本科生基本上学不到，除非说很早一批的人能学到、在这么高阶的一个东西里面，你让一个外行你去拆机器，就相当于是什么？就是一个很有可能是一个本科生去评价一群硕士生和博士生的最后得出来的一个结果

所以对于我们要对产品保持足够的敬畏之心，我从入行以来就没有打算拆机，只有外行才去拆机，试问一些各路销售行业的人，拆开机器之后，除了看到钣金和零部件厂家，你还能看得到什么？

我认为世界500强这些顶级品牌，都是不错的，作为暖通公司，作为厂家的经销商，我们好好的把自己的安装和系统做好，如果把我们暖通公司比作厨师，各个厂家品牌的中央空调设备相当于食材，食材本身都不错，你要研究的是自己的技艺，在事上磨练，好好磨练自己的刀工火候及后厨团队的管理，这个才是最重要的

对于客户来说，他来吃的不仅仅是食材，也需要享受相关服务，怎样提高客户的满意度，这个也是经销商要考虑的事情，我们根本就没有这么多精力去参与产品中来，产品让厂家好好研究，大家各司其职，作为经销商没必要去拆机研究这个那个机器，当你到达一定程度了，你说我要去好好的去理解各个食材，适不适合我和团队的时候，你再去做你的对于产品的理解。

在目前当下来说，很多不懂的人在做产品对比这些东西，获取可以博得眼球，获得一些短期流量，从长远来看，这个是一条不归路，作为经销商要提升自己响应客户需求的能力才是要紧事，如果是做媒体，想要赚钱，吃流量这口饭，那你继续做你的拆机

以上内容由好好住用户朱国庆-宁波渭华分享，希望可以帮到你~

选购工业中央空调需要注意些什么？

楼主有听过Clivet吗？这是意大利的空调品牌，主打绿色节能，其在国内、外的众多住宅、商用和工业中均得到了广泛运用。Clivet中央空调最大的特点就是自带冷热源新风过滤，可以有效祛除粉尘烟雾、PM2.5、甚至PM1、细菌、病毒等，非常适用于医院。国内有好多家医院安装的就是Clivet中央空调。

电话销售是干嘛的

安亿达制冷为您解答：众所周知，很多工厂里面有很多生产线和设备，因此会在工业生产的过程中产生大量的热量，这时候购买工业中央空调的话可以控制室内温度，工业中央空调可以说大地方便了工人们的生活，让他们在工作的时候不会那么炎热。所以选购工业中央空调要注意以下几点：1、工业中央空调大概有十五年的使用寿命，因此需要购买全钢结构的工业中央空调，同时最好加板静电喷漆处理，才可以让工业中央空调具有很高的耐腐蚀性。2、需要注重工业中央空调匹数的选择，如果房子西照的时候，那么建议这时候购买的工业中央空调的匹数最好可以大于冷却房间的体积。建议购买品牌的工业中央空调。3、购买工业中央空调的时候需要根据工厂的面积给决定，匹数够大的工业中央空调才可以带给工作人员比较好的舒适度。

所以建议业主们在选择时，一定要选择一个优质的工业中央空调品牌，安亿达。

5分钟让你成为电话销售高手的成交技巧

电话销售工作内容：

1、负责搜集新客户的资料并进行沟通，开发新客户；

2、通过电话与客户进行有效沟通了解客户需求, 寻找销售机会并完成销售业绩；

3、维护老客户的业务，挖掘客户的最大潜力；

4、定期与合作客户进行沟通，建立良好的长期合作关系。

电话销售，它是以电话为主要沟通手段，电话销售通常为打电话进行主动销售的模式。借助网络、传真、短信、邮寄递送等辅助方式，通过专用电话营销号码，以公司名义与客户直接联系，并运用公司自动化信息管理技术和专业化运行平台，完成公司产品的推介、咨询、报价、以及产品成交条件确认等主要营销过程的业务。

“与没需求的人对话就是在浪费时间和金钱”这是电话销售永恒不变的真理。如果电话销售人员在销售过程中始终在和没需求的人在对话，即使他/她在其他方面做的很到位，也不会有好的业绩。

举一个简单的例子：当一个销售中央空调的电话业务员，始终在给昆明的一些企业打电话，结果是很长时间也没有销售业绩。这主要不是他/她的销售技巧有问题，是因为他/她在和没需求的人（企业）在对话。因为昆明是“春城”，四季如春，对空调机的需求量小。

从营销学的角度上说这是客户的定位问题。类比到电话销售上，就是没有找到有需求的人。

电话销售技巧和话术

有同学问：我马上去实习，在学校周边找了一家资产管理公司。我在市场部，第一个月是电话销售，可是不知道该怎么做。本人内向，给人的第一感觉是比较冷，但其实我不是这样的。

这位同学想问：听说电话销售很难做，新手应该做些什么准备？

冒充客户给同行打电话——学本事

随时跟同行高手学习，是快速成长的不二法门

咱们是否可以装扮成顾客，给同行的公司打电话？如此一来，能迅速了解竞争对手是怎么做电销的，他们的优势，他们的话术，他们产品卖点，他们的服务，如此一来，咱们既了解竞争对手基本情况，又跟同行高手学了话术，一举双得。

但请注意，冒充客户给同行打电话，数量级是100个起。因为刚开始不一定能碰上电话销售高手，可能碰到刚入职的小白，而且小白多，高手少，所以必须有数量级的要求。当我们给同行打电话打多了，总该能抓到干货吧，马上复制，对手做的好的地方，我们借用，对手做的不好的地方，我们规避和改进。

做两个重要提醒：

1、销售小白想快速成长，一则要跟高手学习，二者要善于借鉴，这是上手最快的方法；

2、给同行打电话，随时要做好记录，放下电话后要提炼对方话术的关键词。一路笔记做下来，我们自然容易发现各种干货。

打电话一定要明确客户利益所在

打电话总强调自身利益，没说客户利益，所以经常被拒

我们打给客户打第一个电话，普遍会犯一个毛病，那就是只强调了自己的利益，没有说出客户的利益，所以客户经常拒绝我们。

说一个小案例。

小A同学就职于一个家庭式中央空调销售公司，就是给豪宅卖家庭用的中央空调，现在公司采用装修设计师推荐模式，但很多设计师的电话都被公司同事打“烂”了，设计师一听到电话，或说有合作，或说没空，或直接挂断。

小A同学刚加盟公司，大牌设计公司的设计师都跟同事有合作，而小设计公司又接不到豪单，用不上这类顶级产品，现在感觉积累设计师资源举步维艰。大家说怎么办？

现在的问题是，给设计师第一次打电话遇阻，小A同学说，设计师一听到电话，或说有合作，或说没空，或直接挂断，咱们怎办呢？这件事的本质是，当说出咱们希望今后有合作之后，电话里并没有明确给设计师带来什么样的好处，旧瓶装老酒，人家肯定没好气啦。电话打不好，后面拜访无从谈起，所以，咱们要精心锤炼电话的推销话术。

还是要从满足客户需求入手，我的话术是：“王先生您好，我是××中央空调公司的小A，有装修师傅推荐您，说您设计水平很高，我想要是今后有客户做装修，那看看咱们哥俩能否合作一把啊……”

请大家看上面的话术，虽然报了自己的身份，我是××中央空调公司的小A，但我没有强调要合作中央空调项目，话术落脚点是我要给他介绍客户，今后大家一起赚钱。这就是在强调客户的利益，客户只有听到自己有利益，才愿意和咱们交往。

现在设计师不想认识我吗？哪位设计师不希望朋友给他介绍客户呢？他们还会直接挂断电话吗？

电话的话术中，照顾客户利益说法有很多，比如，同行都用了，收益很好；再比如，这是行业发展趋势，能帮助您公司节约多少成本；再比如，多一个选择，充当咱们甲方的价格磨刀石……

多向同事请教——速成之道

每天工作结束，要对当天的电话进行汇总

其实，有很多同学抱怨，新人进公司没高手教，我们来想一想，高手跟咱们非亲非故，为什么要教咱们？谁规定这是义务教育？教咱们三招五式，这是人情，不教咱们，那是本分啦。

我认为，在公司做销售，首先是要做人，为了搞好与同事关系，咱们要手勤脚快，帮同事倒水啊，买点美食一起分享啊，嘘寒问暖啊，让同事们感受到你的爱，人情做好了，我们才好向高手多多请教啦，人家也愿意传你三招五式。

每天工作结束，要对当天的电话进行汇总，把客户分成A、B、C三类，筛选出优质客户，对意向高的客户给予重点对待，时不时的电话问候，只拉家常，有针对性去了解客户的家庭情况、财务状况、学历、个人爱好等，再结合周末短信问候、节气祝福等，日子久了，感情深了，客户把你当成可信赖之人，会主动寻问你的产品，那是水到渠成的事情。

每天要写销售日记，把做的好的地方总结一下，把做的差的点抓出来好好写，坚持写销售日记，成长指日可待。

做电销——一定要玩好数量级

算一笔收益账，随时给自己精神鼓励，很值钱

做电销，要有苦干精神哦，每天打电话的数量一定得保证，只有数量有保证了，才能从中筛选出更多客户，一天打30个电话和300个有很大区别。

再分享一个 电销绝招 。

咱们每天打上百个电话，时间久了，客户拒绝多了，或多或少会影响咱们的心态和情绪，这时候怎么办？

你可以算一笔账，假设你每天打100个电话，月开单5万，提成5000元，那么就是5000元÷（100个/天×22天）=2.27元/电话，也就是说，不管这个电话开单与否，你都将有2.27元的收益。想明白这点，对咱们克服困难，再次果断拿起电话有莫大好处，嗯，算是送给自己的精神鼓励，很值钱哦。

思维决定想法，想法产生行动，行动创造结果。

笔者君哥，从事销售多年，有些销售经验愿意跟大家一起分享。无论你有择业、创业或销售相关的问题，都欢迎你来群里（Q群：398728172，验证码：13）跟我们交流。每天都会讨论一些能落地的销售案例、行业资料，一起交流，少走弯路！

夸父追日，晨曦逐梦，路虽艰辛，梦终可成！——越努力，越幸运！

房地产销售话术技巧有哪些

电话销售技巧和话术模板大全

电话销售技巧和话术模板大全，想要成为一名优秀的电话销售需要经历打磨，要摸清销售行业的整体套路，首先就要引起客户的兴趣，才会有下一步的进展，下面就由我带大家去解下电话销售技巧和话术模板大全，一起来看看吧。

电话销售技巧和话术1

第一章 开场之前，电话销售人员要这样准备

实战情景1 我是谁，我的产品是什么

实战情景2 详细划分客户类型，找到目标客户

第二章 说好开场白，让客户握紧电话筒

实战情景3 怎样顺利开场，做有效的自我介绍

实战情景4 接电话的不是关键联系人时，怎样处理

实战情景5 如何绕过前台或总机的阻拦

第三章 客户拒绝继续交谈时，应该怎样处理

实战情景6 客户说自己很忙时，如何处理

实战情景7 客户说先发份传真或邮件看看，再考虑考虑时，如何应对

实战情景8 客户开口就以“没有兴趣”或“现在不需要”拒绝时，如何处理

第四章 怎样在15秒之内，迅速激发客户的兴趣

实战情景9 怎样语出惊人，开场就引发客户的好奇心

实战情景10 怎样用利益抓住客户的注意力

实战情景11 怎样用敏感的话题，来触动客户的'软肋

第五章 怎样用同理心赢得客户的好感和信任

实战情景12 怎样用提问获得客户的好感

实战情景13 怎样引起客户同理心的共鸣

实战情景14 怎样把优惠、礼品的力量发挥到最佳

实战情景15 怎样用好话拉近和客户的距离

实战情景16 怎样让客户信任你的专业能力

第六章 怎样推客户一把，让他下决心成交

实战情景17 客户对公司或产品有顾虑时，怎样应对

实战情景18 客户对价格有异议时，怎样处理

实战情景19 当客户犹豫不决时，怎样打消他的顾虑

第七章 怎样进行电话邀约，让客户无法拒绝

实战情景20 怎样按部就班，成功约见客户

实战情景21 怎样避免这些约见禁句

第八章 怎样接听求购电话，抓住送上门来的机会

实战情景22 接听求购电话，怎样快速了解客户基本资料

实战情景23 接听求购电话，怎样深度发掘客户的需求

实战情景24 面对稍纵即逝的机会，如何提出解决方案

第九章 如何维护“打”出来的交情，跟进客户及处理投诉

实战情景25 成交不算完，售后很关键

实战情景26 消除客户不满，有效处理客户投诉

电话销售技巧和话术2

电话销售话术与技巧案例一：

小A同学就职于一个家庭式中央空调销售公司，就是给豪宅卖家庭用的中央空调，现在公司采用装修设计师推荐模式，但很多设计师的电话都被公司同事打“烂”了，设计师一听到电话，或说有合作，或说没空，或直接挂断。

话术是：“王先生您好，我是××中央空调公司的小A，有装修师傅推荐您，说您设计水平很高，我想要是今后有客户做装修，那看看咱们哥俩能否合作一把啊……”

请大家看上面的话术，虽然报了自己的身份，我是××中央空调公司的小A，但我没有强调要合作中央空调项目，话术落脚点是我要给他介绍客户，今后大家一起赚钱。这就是在强调客户的利益，客户只有听到自己有利益，才愿意和咱们交往。

现在设计师不想认识我吗？哪位设计师不希望朋友给他介绍客户呢？他们还会直接挂断电话吗？

电话的话术中，照顾客户利益说法有很多，比如，同行都用了，收益很好；再比如，这是行业发展趋势，能帮助您公司节约多少成本；再比如，多一个选择，充当咱们甲方的价格磨刀石……

电话销售话术与技巧案例二：

小K同学说，现在手里有一批客户电话，邀约话术是：针对咱们小区户型利弊等相关问题，公司周末特举办一场家装咨询会，届时会有优秀设计师一对一为您提供参考意见，您看您是上午或下午什么时候方便参加呢？

小K同学的电话话术，给客户什么利益承诺了？也就是说，客户听完他的电话，没感觉得到什么好处，没有好处他们就要秒挂电话……

我的话术是：咱们小区户型有弊端，公司周末举办一场家装咨询会，优秀设计师抱团揣摩该项目户型1个月，将一对一免费为您提供参考意见，多一个想法多一条建议，多了解家装行情，都是您满满的收获，每一分钟交流都是有价值的，不知您是上午或下午参加呢？

电话销售技巧和话术门

话术，又名说话的艺术，以?察颜观色?，?一物百拟?，?用情至深?，?行文诡辩?著称于世。中国五千年的悠久文化几乎绝大多数都是围绕着话术摊开的。在销售工作中话术是很重要的要点，一个好的话术会贯穿你与客户的交流过程，让客户更信任你。那么房地产销售都有哪些经典的话术?下面是小编为你整理的资料。

房地产销售话术技巧房地产销售的九大话术，快速成长销冠

一次完整的房地产销售过程基本包括初次接待、有效展示、跟单促单和签约动作四个环节。每个环节都包括很多关键的情境，需要置业顾问有成熟的?话术?来应对，我们将之概括为?九大话术?。

一、首次接触的喜好话术;

二、初期报价的制约话术;

三、讲解过程的FAB话术;

四、看房过程的控制话术;

五、交谈过程的主导话术;

六、处理异议的避免对抗话术;

七、竞品比较中的打岔话术;

八、跟单过程的控制话术;

九、价格谈判中的优势话术。

首次接触的喜好话术：关联与赞美

客户首次进入售楼处，位于一个陌生的环境，其内心的心理肯定是略微紧张和产生戒备。置业顾问的第一步就是消除客户的戒备情绪，建立起顾客对自己的信任和喜好。

置业顾问在沟通的第一阶段首要目的不是促成交易，而是应该集中在如下的两个方面：第一是让客户感到一个受欢迎的氛围;第二就是给客户一个深刻的印象，让客户留下对这个置业顾问专业性强和售楼处高档服务质量的感知。总而言之，就是建立起客户的?喜好?。能否建立喜好直接决定销售成功与否，《影响力》一书将?喜好?列为销售成功的六大秘笈之一。

成熟的置业顾问通常会用?欢迎来到我们售楼处，我是您的置业顾问，我叫***。既然来到这里就是我们有缘分，您买不买都没有关系，我先给您介绍一下。?等话术来化解客户的戒备心理，之后再慢慢建立喜好。建立喜好主要有两大方法：赞美和找关联。

赞美是销售过程中最常用的话术，多数置业顾问都用过，但只有少数善于观察、博学多识的人赞美客户能起到相当功效;原因在于赞美的?三个同心圆?理论。

赞美像打靶，三个同心圆，最外圈的赞美?外表?，到最二层的赞美?成就与性格?，第三圈则是赞美?潜力(连本人都未察觉的潜能)?。一般置业顾问只能打中最外圈的?外表?，赞美客户?您的这个项坠很漂亮?。能打中第二圈的，就已难得。至于第三圈的靶心，则需要个人的观察能力和知识储备。

笔者曾经在售楼处碰到一组客户，年轻妈妈带着一个两岁的小女孩来买房，沟通过程中，谈判陷入僵局。这时，笔者注意到这个可爱小女孩，向妈妈说了句：?你女儿的耳朵长得特别好，耳高于眉，少年得志，相学上叫?成名耳?，很多影视明星都具备这样的成名耳。?这位妈妈听了非常高兴，说：?是吗?我女儿确实早慧，两岁就能背上百个英语单词。?围绕这个女儿，我们的距离一下拉近了许多，结果很顺利就成交了。

还有一位昆明的置业顾问有次接待到一位姓?寸(Cu?n)?的客户，他说了句：?哦，姓Cu?n，您这个姓祖上可是云南的贵族啊。?客户一听，马上就很高兴，?对，对，我们这个姓可是云南正宗的贵族。

以前实际上是爨，但字太复杂了，宋朝以后就汉化成寸字。你还能念对，实在难得。?结果可以想象，这个客户不但自己成交，还给这位博学的置业顾问带来了很多客户。

以上两个案例都属于典型的赞美到客户的?潜能?，效果自然非凡。

除众所周知的赞美之外，建立喜好的常用办法就是?找关联?找同类项?，如同学，同性，同乡，同事等，尽量找一些相同的东西。有时为了寻找关联，?编故事?也是常用的话术。

比如：?上周我一个客户过来买了一套130平米的房子，他和您一样也是做建材生意的。他说他会推荐同行朋友来我这里买房，说的就是今天来，您一进来，我看着就像是，而且你们选择的户型都是一样的，您就是那位客户提到的朋友吧?

哦，不是。我不认识他。?

看来真是英雄所见略同。你们是同行，眼光就是独特。你们看中的这个户型是我们这最畅销的。?

为自己构思故事是销售顾问的一个习惯，讲一个故事，可以赢得客户的信任和喜好。

初期报价的?制约?话术

所谓?制约?话术，就是在互动式的说话氛围内，提前知道别人想要表达的事情，而这个事情不一定对自己有利;于是变换一种形式，先发制人，结果别人反而无法发作，从而让发起制约的人获得了谈话的优势地位。?制约?话术在前期问价和带客看房时用得最多。

在接触项目的初期，无论是出于自发的对产品的需要，还是置业顾问主动接近的产品展示，客户会不由自由的问一句话，这房子多少钱啊?这个就属于客户的?初期问价?。

实际上，消费者在购买的初期阶段问到价格是一种习惯，是一种没有经过逻辑思考的本能，试图在形象的范畴内将项目进行初步的归类。

人们头脑中对产品的价值有两个分区：昂贵区和廉价区。潜在客户的右脑对产品的价格会自动映射，一旦进入廉价区，客户对该产品的品质、品牌、质量等美好想象就都消失了;而一旦进入了昂贵区，即便当前没有消费能力，内心却建立起了对它的美好向往。

罗伯特?西奥迪尼在《影响力》中举了一个有趣的例子：一种绿松石怎么卖也卖不出去。老板最后想减价销售，于是让店员把价格除以2，店员误以为乘以2，结果全部卖出。很多情况下，高价=优质，这是一种思维定势的认知，绝大多数消费者都不会认为便宜=优质。

在客户刚进入售楼处的阶段，是右脑的感觉在驱动对产品价值的认知，于是，初期报价就变成了一种技巧。

许多置业顾问仅仅会老实的认为客户问价肯定是要购买，却忽略了第一次问价的目的是要寻找价值，并迅速归类到头脑中的昂贵区或廉价区中。

简单的回答?我们的均价是12000元?的后果就是，客户接着说?太贵了!?于是置业顾问开始解释，我们的房子好在哪里?为什么是有价值的。在消费者不具备对项目价值识别能力、内心认为该产品不值钱的印象下，置业顾问的所有解释都是无效的。

这时，置业顾问正确的做法是，采取?制约?策略使销售过程的发展利于自己。?制约?就是主动发起控制客户大脑区域归类方法的沟通技巧。

制约?策略有三个步骤：第一，称赞客户的眼光;第二，强调产品的独特性，例如少见、短缺等;第三，称赞我方产品的昂贵，绝对不提具体价格。具体表现如下：

客户问：?这房子多少钱啊?

置业顾问答：?您问的这个户型是我们所有户型中卖的最好的，您可真有眼力。70平的两室两厅，还能看河景和高尔夫球场，我们这个产品在长白岛上是唯一的，目前也只剩一套了。我做销售这行五年了，还没有碰到一个卖得这么火爆的户型。?

客户追问：?到底多少钱呢?

置业顾问答：?我们这个户型的价格和万科城的价格是持平的，单价6000元。?

此时，客户有两种思考趋势：一种是将其归类为昂贵区，然后显示实力。?这个价格能接受，好房子就是要贵。?

这个结果非常理想，为以后的价格谈论埋下了对置业顾问有利的伏笔。另一种表现是：?哦，是不便宜啊。为什么呢?

此时，客户是询问状态，置业顾问可以顺势展开对产品的介绍，客户是听得进去的。这就是通过?制约?策略来控制客户的思考向销售方有利的方向发展。

制约?报价手法常见的还有比如?这个户型原价10000元/_，但现在五一黄金周期间促销，我们一共只有五套房源，打7折。?

这个案例中，销售人员报出抬高的价格10000元/_，利用的就是客户们对这个抬高的价格所产生的?昂贵=优质?的反应，然后又强调短缺，对客户心理造成制约。

制约?话术最核心的要点就是强调?短缺?。?短缺原理?是《影响力》里提到的?六大武器?之一。往往来说，人们对不容易得到的东西总是心存无限渴望。在房地产销售过程中，?制造稀缺?是操盘最重要的原理之一。越是稀缺的东西，人们越是渴望得到，结果销售自然水到渠成。

讲解过程中的FAB话术

FAB(FeatureAdvantageBenefits)是用于面对潜在客户对项目特点了解有限的情况下，有效地讲解产品的话术公式。

F的意思是属性，指产品所包含的某种事实、数据或者信息。

A的意思是优点，是指产品的某种特征带给客户的好处。

B的意思是利益，是指针对潜在客户的需求，有指向性的介绍产品的某种特征以及与之匹配的优点，而不是统统都给予介绍。举例：

我们这个项目采用的是水源热泵技术的中央空调，空调采用分体式壁挂机。他的好处一是非常节能，能耗只有普通中央空调的三分之一;另外是非常环保，吹出的风类似清新的自然风，不带氟利昂。您不是担心有噪音吗?

有噪音您可以关窗，关上窗开空调，不用担心空气闷，也不怕电费高。您看你家有老人、又有小孩，以后就不用担心空调病了。?

FAB话术中有一个关键的要点，即讲到?B-利益?的时候，要着重针对客户的家人，尤其是小孩和老人讲解产品给他们带来的利益。由于深受传统文化的影响，中国人骨子里都不是为自己活的，老吾老、幼吾幼的思想根深蒂固;说到老人、小孩能抚摸到客户内心最柔软的地方。

实战中，置业顾问如果碰到孕妇，针对还未出世的宝宝说自身项目卖点、说竞争对手的弱点具备绝对的杀伤力。比如幼儿园、环保建材、空气清新、园区开阔、游乐设施多等等卖点都可以深深打动未来的妈妈。

看房过程的控制话术

听完置业顾问对项目的介绍之后，只要有意向的客户肯定会提出看房，看房过程可以说是能否成交的关键，因此，这个过程中的话术也非常重要。看房过程中的话术主要有以下几点：

(一)人际关系控制话术

看房过程中，客户往往会找来他的朋友一同参与。置业顾问最关键的环节就是：主动结识一同看房的所有人，一定要做到主动要求客户给你介绍。?张先生，您给我介绍一下您的几位朋友行吗?

并主动递出自己的名片。客户介绍后的话语也一定要跟上。?您好，张先生这么成功一定是有一群成功的朋友。?张先生提到您多次了，说您才是行家呢。?

您好，您可要多指点，认识大家真的是缘分呢。?这些话都是事先铺垫的，为的就是预防这些人在看房过程中说一些会影响购房决策的话。比如这房子不行，这房子不好等。人与人之间都讲求沟通，沟通就有一个主动和被动的问题，只要置业顾问主动的要求客户介绍他的陪同人，一般进入到看房阶段的客户不会不给面子的。

控制看房环节的要诀就是：主动、多说好话、请求指点。随身携带一个笔记本，将无法妥当回答的问题记录下来，将客户特别在意的要点记录下来，将客户陪同人的话记录下来。

不要担心客户看到你在做记录，做记录也是对客户的尊重和显示专业性的行为。在回访时将用到这里记录到的话来唤醒客户对看房的感受。

地产人士必看的10本书认真读完境界大不同

1.《豪宅营销的66个细节》

内容推荐：

别墅和高端公寓作为住宅价值链上的终端产品，以其无可取代的资源私有化和严苛的产品细节得到了高端客群的垂青。其对应的细分市场与普通住宅有很大的不同，直接影响到产品设计、推广策略、价格策略等一系列动作。

本书将豪宅营销分为定位篇、推广篇、营销篇、服务篇，并从66个操作细节上提炼了豪宅营销的特点，是一奉具有实战指导意义的工具书，对高端住宅产品开发、设计、营销人员有很强的借鉴意义。

媒体评论：

我一直从事房地产营销工作，读了不少房地产方面的书，但当我仔细地读完唐安蔚先生写的《豪宅营销的66个细节》书稿，我很是认同。因为这不是一本理论书籍，它系统地总结了实战操盘细节，有完全的实战性，实际上是一本房地产营销的培训教材，对于高端住宅的定位、策划、营销有很强的实用性。

陈云峰

中国房地产经理人联盟秘书长、华业地产副总裁

作为中国房地产经理人联盟的轮值主席，我热情推荐唐安蔚先生写的《豪宅营销的66个细节》一书，书写得很专业、很细_、很实战、很条理，总之一句话：很有价值!我会要求万科营销系统学习这本书，把产品与营销细节做好!

毛大庆

创客工场创始人，原万科集团执行副总裁、万科北京总经理

2.城市化与房地产市场

内容推荐：

本书是中国房地产研究系列丛书之2011年第46卷。全书内容包括关于目前我国楼市形势和调控中几个问题的分析、城市化与房地产市场：交互影响与协调发展、住房公积金监管模式比较研究、欧美发达国家住房租赁市场发展与管理的经验教训与启示等。本书给供相关专业人员参考阅读。

3.把脉地产营销?二三线城市100个难题100个办法

内容推荐：

《把脉地产营销(二三线城市100个难题100个办法)》是国内研究二、三线城市房地产营销的第一部著作，涉及房地产开发的整个过程。本书作者唐安蔚高屋建瓴，通过对房地产转型方向的预测和分析，提出房地产营销模式的转型和发展趋势。书中不仅针对住宅产品总结了一套套行之有效的解决办法，还对目前和未来市场备受关注的商业综合体、旅游地产、养老养生地产等进行了深入剖析。《把脉地产营销(二三线城市100个难题100个办法)》最大的特色就是实战性极强，作者提炼了二、三线城市房地产营销策划人在操盘时遇到的100个难题，进行针对性的研究，并给予专业性的解答。本书适合从事房地产营销策划工作的企业高管、营销策划总监、销售经理、策划经理等人士阅读。

4.商业地产：策划与投资运营

内容推荐：

本书以价值链分析为主线，围绕着商业地产开发商和运营商如何创造价值、构建商业地产价值链、实现商业地产的价值等主题展开。

书中分析厂商业地产的类型、营销策划的价值链分析方法、商业地产的建筑策划、市场定位、市场推广等。对存量商业地产运营进行了研究论述。最后以国内比较典型的商业地产策划运营案例为背景系统整合本书的知识，让读者有融会贯通之感。

本书是商业地产理论和实践紧密结合的产物，不但是?兵法?，理论性强，而且是?剑法?，可以指导营销实践。

本书广泛适合商业地产开发商、营销策划研究人员阅读，也适合高校教师、青年学生作为专业学习参考用书。

5.商业地产运营管理

内容推荐：

大连万达商业地产股份有限公司所著的《商业地产运营管理》总结万达集团十余年商业地产运作经验，填补理论空白，介绍实操经验，提供成功案例。书中着重描述万达商业地产管理全流程实操和理论创新，解密万达速度与万达模式。希望本书能给商业地产从业者一些有益的参考，推动商业地产行业走向专业化，形成良性发展，为中国的城市化进程做出一点贡献。

6.房地产企业战略突围的N种模式①

内容推荐：

聚焦地产企业中的战略转型标杆，深入采访13家标杆房企战略转型掌舵人CEO，提炼出中国房地产企业战略转型的13种典型模式。

13家企业，各成一章，每章就是一种战略转型的典型样板，特点鲜明，**手资料，深入解读。

每家企业一个标签，除对其战略转型进行全面解读之外，还附录该企业的典型项目介绍以及利润率趋势表等关键数据。

7.房地产项目运营最佳实践

内容推荐：

未来房地产项目运营管理应该成为房企做大做强过程中的规模发动机和利润监控者，目前整个国内房地产项目运营管理正在从粗放型向规范型过渡，但不同企业在不同发展阶段和一二三线城市差异性布局也带来项目运营管理策略和方法的差异性。本书立足当前国内房地产跨区域、多项目发展背景，根据国内200多家标杆房企的管理实践和经验教训，最终沉淀出一套相对成熟且实战的项目运营管理理念和模式，强调对于房企项目运营管理模式而言，没有最好最完美，唯有合适才是选择关键。全书共分8章，包括：项目运营概述;房地产项目组织选择与管控;房地产项目投资收益跟踪管理;房地产项目计划管理;房地产项目运营会议决策管理;房地产成本管理;房地产项目营销管控;房地产项目运营绩效管理。

本书读者群主要为房地产中高层管理者，尤其推荐给房地产企业的董事长、总经理、项目运营负责人以及房企集团业务职能线的负责人和管理者。

8.房地产精细操盘--营销策划

内容推荐：

能让开发商的所有前期投入实现变现的是销售，无论一个楼盘的前期研究和项目定位做得如何牛气，通过营销策划能把房子卖出去才是硬道理。营销策划是最需要创新力和执行力，决定营销工作成果的是营销策划思维和团队协同作战力。地产大盘的营销策划区别于普通中小型楼盘的最大特点是如何捕获异地客源。这也是本书要讲的重点之一。

本书共讲了六件事：一是做楼盘营销策划如何了解广告的渠道及效果;二是讲述如何建设使用各种销售媒介;三是如何分析异地客源，获得异地客源，最后形成交易;四是媒体投放组合如何设计、如何评估并监控投放效果;五是如何管理能协同作战的销售团队，成功开盘。六是，如何筛选对超级大盘来说最重要的一类消费群：大客户。

9.商业地产招商运营--范本?案例?策划?工具

内容推荐：

王高翔主编的《商业地产招商运营(范本案例策划工具)》以商业地产招商运营策划为主，主要包括商业地产项目招商、商业地产模式、营销推广、招商现场管理、招商谈判、招商人员管理、商业地产日常管理等。此外，本书理论与实际相结合，提供了大量实用表格、工具，可以适当修改后运用。附录的策划案例则可以从中吸取每一个策划案例的成功要点，在进行项目策划时借鉴。

《商业地产招商运营(范本案例策划工具)》可供商业地产从业人员及策划人员使用和借鉴，也可供即将有志于从事商业地产的人士参考。

10.商业地产策划与投资运营(修订版)

内容推荐：

《商业地产策划与投资运营(修订版)》以价值链分析为主线，围绕着商业地产开发商和运营商如何创造价值、构建商业地产价值链、实现商业地产的价值等主题展开。

本书分析了商业地产的类型、营销策划的价值链分析方法、商业地产的建筑策划、市场定位、市场推广等。更增加了存量商业地产运营的研究论述。最后以国内比较典型的商业地产策划运营案例为背景系统整合本书的知识，让读者有融会贯通之感。

《商业地产策划与投资运营(修订版)》是商业地产理论和实践紧密结合的产物，不但是?兵法?，理论性强，而且是?剑法?，可以指导营销实践，弥补目前市面上缺少缺乏成熟教材、参考书的缺憾。

《商业地产策划与投资运营(修订版)》广泛适合商业地产开发商、营销策划研究人员阅读使用，也适合高校教师、高年级学生、研究生学习参考用。

首先打电话有个最基本的要求，就是要嘴巴甜，见女的叫姐姐，见男的叫哥哥，前面加上这位客户的姓，千万别叫帅哥美女，听起来很敷衍。其次就是看你会不会过熟人关了，先做个简单的自我介绍，打电话过来的目的是什么，一般第一次接你电话的人，防备心都很重，有可能他会直接挂掉或则说很忙，像这种情况，就要看你反应快不快了，如果他语气急促，说明有可能确实很忙，那你就来一句，那您先忙，我稍后再给你打过来，就可以了。如果像遇到那种有空听你聊的，你就可以开始介绍名字（不建议说全名，最好是容易记住的，例如小张，小王），需要推销的产品了，但是这里要说明一下，你不能一直一个人讲，要互动，一个人噼里啪啦说一堆，也不能太专业了，普通人如果是遇到销售行业的打电话，他会第一时间不想听你聊，觉得我现在没这个需求，但是你既然想要挣他的钱，就必须要让他有兴趣听你讲，时不时的让他回答个（恩 知道）这种简单的话，证明他有在听，所谓的不能讲太专业的意思，就是要用你对自己产品的理解，用口水话来概述，让客户简单明了的知道你的东西，优势在哪里，我为什么要购买你的东西，其实只要做到这几点，客户又没挂你电话，接着打几次电话（一般都是隔两三天打或则是跟客户沟通好时间联系），基本上这个订单也就八九不离十了。最后讲一个，我以前做销售行业的时候，也是电话销售，为了让客户记住自己，最好在电话结束的时候，询问客户能直接联系的方式，例如微信 QQ，可以偶尔跟客户私下聊一些大家都感兴趣的话题，增加亲和力。这是我的一个经验之谈，希望对你有帮助。